پیش بینی تورم صفر برای املاک کلنگی - وبلاگ وکیل من

به گزارش وبلاگ وکیل من، اولین تصویر از کلنگی های مرکز در سال 1400 سه پیغام متفاوت و معنادار را از شرایط این بازار مخابره می نماید. تورم صفر، افزایش فایل های فروش زمین و سردرگمی دو طرف عرضه و تقاضا در این بازار شرایط متفاوتی را رقم زده است.

به گزارش دنیای اقتصاد،اولین تصویر از کلنگی های مرکز در سال 1400 سه پیغام متفاوت و معنادار را از شرایط این بازار مخابره می نماید. تورم صفر، افزایش فایل های فروش زمین و سردرگمی دو طرف عرضه و تقاضا در این بازار شرایط متفاوتی را رقم زده است.

آنالیز های میدانی از شرایط قیمتی فایل های عرضه شده در بازار زمین حاکی از آن است که قیمت کلنگی های معامله شده غالبا با قیمت شب عید تطابق دارد. فعالان بازار زمین اسم می نمایند اگرچه بعضی قیمت های پیشنهادی بعضا بالاتر از قیمت های شب عید است اما عمدتا فایل هایی خرید و فروش می شوند که با زمستان سال گذشته، در یک محدوده قیمتی قرار دارند. این شرایط می تواند یک پیغام مهم داشته باشد و آن اینکه احتمالا فصلی زمین صفر شده یا به عبارتی مقدار رشد قیمت زمین در فاصله زمستان 99 تا بهار 1400 به شدت کم شده است.

فعالان و واسطه های بازار املاک کلنگی اسم می نمایند باوجود آنکه در بهار سال جاری گروهی از مالکان و فروشنده های املاک کلنگی به ارائه قیمت های پیشنهادی بالاتر از زمستان سال گذشته تمایل پیدا نموده اند اما معامله ای در محدوده قیمتی دلخواه این گروه از فروشنده ها انجام نمی شود. در این صورت به نظر می رسد فصلی زمین با انتظارات تورمی و تغییرات سایر بازارها تطبیق پیدا نموده است؛ اتفاقی که در دو فصل پایانی سال گذشته هم رخ داد.

آمارهای رسمی نشان می دهد پس از ثبت دو قله تاریخی در تورم فصلی زمین طی پاییز 91 و زمستان 97، تورم فصلی بازار املاک کلنگی در تابستان سال گذشته مجددا به اوج رسیده بود. مطابق با آمارهای منتشر شده، تورم فصلی زمین در پاییز 91 به 50 درصد و در زمستان 97 به 44 درصد رسید. با ثبت این دو نقطه تاریخی در تورم فصلی بازار املاک کلنگی، این انتظار وجود داشت که تا چند تورم بالا در این بازار ثبت نشود اما حدود یک سال و نیم بعد یعنی تابستان 99، تورم شدید 36 درصدی در این بازار ثبت شد. مطابق با آنالیز ها تکرار فصلی بالا در بازار زمین پس از حدود یک سال و نیم بعد از ثبت 44 درصدی در زمستان 97 ناشی از سه سال جهش پیاپی در بود. با حضور فعال و گسترده تقاضای غیرمصرفی در بازار مسکن، گروهی از این متقاضیان با وجود رکود بازار ساخت وساز، به بازار زمین مهاجرت کردند و معدود معاملات این بازار را رقم زدند.

اما پس از آن، بازار زمین مرکز تحت تاثیر تغییر فاکتورهای بیرونی، جهت متفاوتی را در پیش گرفت به طوری که تورم فصلی در پاییز 99 به سطح 18 درصد و در زمستان سال گذشته به سطح تک رقمی یعنی 8 درصد رسید. در نیمه سال گذشته، همزمان با کاهش ریسک غیراقتصادی و کاهش انتظارات تورمی، بازار زمین در جهت ریزش تورم نهاده شد. به تعبیر دیگر وقتی نوسانات در جهت نزولی نهاده شد، انتظارات تورمی کاهش پیدا و ریسک غیراقتصادی فروکش کرد، اثر آن در بازار زمین هم به شکل کاهش تقاضای سرمایه ای و قابل انتظار بود. هرچند در بازار زمین به علت کمبود عرضه زمین قابل ساخت انتظار کاهش قیمت وجود ندارد اما با مهیا شدن شرایط، انتظار کاهش سرعت به وجود می آید. از همین رو به نظر می رسد با مهیا شدن شرایط بیرونی موثر بر بازار و زمین در بهار سال جاری هم، تورم در بازار املاک کلنگی به سطح صفر نزدیک شده باشد.

اما دومین پیغام مهم از شرایط اخیر کلنگی های مرکز افزایش فایل فروش در این بازار است. آنالیز اطلاعات مهم و کاربردی از بازار احتیاجمندی های آنلاین (دیوار) نشان می دهد حجم فایل های فروش در تهران در مجموع منطقه ها 22گانه در بهار سال جاری، معادل 13 درصد نسبت به زمستان 99 افزایش پیدا نموده، این در حالی است که در زمستان پارسال در مقایسه با مدت مشابه سال 98 حجم فایل های عرضه شده در بازار کلنگی ها حدود 5 درصد کاهش پیدا نموده بود.

به نظر می رسد تغییر شرایط حجم فایل های عرضه شده در این بازار باز هم ریشه در تغییر شرایط فاکتورهای بیرونی دارد. افت و خیز در حجم عرضه فایل های فروش در فاصله سه سال اخیر تحت تاثیر جهش قیمتی در این بازار بود اما در بهار سال جاری، برگزاری نشست وین و کاهش انتظارات تورمی به همراه معنادار شدن ریزش بازارها، سبب شد تا ابتدا طی دو ماه ابتدایی سال جاری حدود 5 درصد و در مجموع سه ماه نخست بیش از دو درصد کاهش قیمت اسمی را تجربه کند. با وجود ظهور چنین نشانه ای معین بود که در بازار زمین احتمال افزایش فایل وجود دارد. در عین حال، احتمال بروز تورم فصلی صفر در بهار سال جاری طبق تحقیقات میدانی و تورم فصلی پنهان صفر در بازار زمین بر مبنای تغییرات قیمت پیشنهادی، گروهی از فروشنده ها را به عرضه فایل در بازار مشتاق نموده است.

با این حال یک پیغام مهم دیگر هم از شرایط بازار زمین در بهار سال جاری مخابره می شود. این پیغام به سردرگمی عرضه و تقاضا در بازار برمی شود. از یکسو سازنده ها با وجود آنکه عوامل بیرونی روی قیمت گذاری در بازار زمین اثر گذاشته و بخش زیادی از فایل ها با قیمت زمستان سال گذشته همچنان در بازار عرضه شده اند اما به دو علت برای خرید زمین و استارت پروژه ساختمانی تازه سردرگم هستند. اول آنکه این تردید را دارند که در صورت کلنگی با قیمت های فعلی امکان فروش آن در سال های آینده در همین محدوده قیمتی وجود دارد یا نه و دومین ابهام آنها با سنجش شرایط فعلی بازار این است که ممکن است در ماه های آینده جهت تورم باز هم نزولی باشد و با کمی تاخیر، امکان خرید با قیمت پایین تر برای آنها وجود داشته باشد.

از سوی دیگر سمت عرضه یعنی فروشنده های املاک کلنگی هم تردید دارند. اگرچه تعداد فایل های فروش افزایش پیدا نموده اما فروشنده واقعی در بازار اندک است. درواقع هر دو طرف بازار در فاز سکون با نوعی سردرگمی و تردید روبروند.

در مجموع با آنالیز اولین تصویر از بازار زمین در سال 1400 به نظر می رسد این بازار برای حرکت در جهت کنونی احتیاج به یک شوک کاهشی تازه از جنس نیمه سال گذشته البته با انرژی بیشتر دارد. نیمه سال گذشته، ریسک غیراقتصادی کاهش پیدا کرد و در پی آن تقاضای سرمایه ای با سکته روبرو شد طوری که جریان ورود و خروج در بازار تغییر پیدا کرد و بخش زیادی از خریداران از ورود به بازار منصرف شدند. در چنین شرایطی تورم فصلی در بازار زمین پس از ثبت تورم منفی در بازار کاهش پیدا کرد. اکنون هم بازار زمین برای ثبت تورم پایین به یک شوک کاهشی مجدد احتیاج دارد اما از آنجاکه تغییرات در بازار زمین سخت تر از اتفاق می افتد و بازار املاک کلنگی به حباب قیمتی گرفتار است این شوک باید با انرژی مضاعف به بازار تزریق شود. واسطه های این بازار اسم می نمایند در صورت توافق در نشست وین یا چند ماه پی در پی کاهش قیمت در بازار این انرژی به بازار زمین وارد می شود.